“无带看，不成交”，带看是房地产工作中最平常却最重要的工作，可以更加动态、直观地向客户展示房屋的面积、权属状态、居住环境、配套设施、交通等等卖点，提高客户的购买欲望。更重要的是，通过房产经纪的带看服务，也能够从感性的层面，激发客户对于未来“家”的想象，促进成交转化。

然而，DuDuTalk从给房产中介机构提供数字化过程管理中发现，带看也很容易成为客户服务的短板和痛点。

1、带看过程中的常见问题

01.人员动向难把控

房产经纪外出时，经常不知道他们在哪里、工作效率如何，即使借助手机软件类的协同办公软件，也只能寄希望他们主动上传位置坐标？

02.带看过程缺乏管理

店长或其他管理层不能及时了解“带看过程”，导致不少客户因为不规范的服务以及房屋价值的传递不到位而流失，而且这样损失掉的客户通常是难以挽回的。

03.没有按照合规流程去说去做

对于一些核心的卖点，客户不主动提，基本就不介绍，平均流程执行和卖点讲解的执行率远低于预期。而对于一些发生在带看过程中的风险行为，如：多度承诺、夸大介绍、不文明用语等情况，往往只能等到事后客户投诉才能知晓。

04.卖点介绍像在“报菜单”

不少人一套话术打天下，只会背说辞，在带看过程中不能随机应变，不能将房屋价值和客户情况相结合，做不到和客户的有效交流，留不住客户。

在之前，房产行业处于红利期时，这些问题并未被放大。但到了如今楼市下行期，面对存量市场，不少人会选择继续观望，不会冲动入手，回归服务本质成为了必须重视的关键动作。

鉴于此，中介机构、房产经纪更需通过与客户的交互，在准确传达房产价值的同时，让客户建立对机构、对经纪人的信任感，进而提升成单率和客源转化率的可能性。

那么，如何通过智能会话技术做好房屋带看过程的精细化管理？整体推进策略是什么？

2、带看过程的精细化运营，该怎么做？

01.记录并复盘每一次真实的带看过程

对于店长来说，除了对各种报表、CRM等系统里记录的跟进记录信息进行总结复盘，想要真正获得对团队转化率和能力提升有帮助的信息，还得从带看过程情况的复盘入手。

这一阶段，原则上，店长或更上层的管理者或许可以抽出专门的员工，通过人工听录音的方式，查看经纪人在介绍房源时，表达是否到位；需要传递给客户的信息，是否准确；需要提醒客户的地方，是否忘记了；有没有因为急于成单而过度承诺……

但是，人工很难真正精细化到，这位经纪人在回答哪个问题的时候表现优秀或不足，他具体是怎么说的，好在哪里，坏在哪里。更谈不上，对所有人员的所有沟通录音进行分析。

DuDuTalk4G拾音工牌完美地解决了这一问题。通过录音数量，店长们可以清晰地掌握每日/每周/每月的真实带看情况。通过对话内容分析，店长可以检查一线经纪人的讲房话术、服务质量、SOP执行情况，评估经纪人对讲房话术的掌握度，后期指导培训；房产经纪人可以快速复盘自身话术问题，针对性的提升。

02.远程实时监管一线经纪人的工作情况

对于房屋带看这种外勤服务场景，店长很难实时把控现场情况。而通过给经纪人佩戴一枚小小的工牌，利用其定位功能，门店可实时监控经纪人的位置信息。同时通过位置信息，可以知晓他们是否到达指定位置.

DuDuTalk还可以记录经纪人在每个房源的服务时长以此来衡量其工作效率，并自动绘制位置轨迹，来查看员工一天的工作路径。另外，对于那些忘记开启工牌录音的员工，可以后台一键远程为其开启和关闭。

不仅如此，4G语音工牌的实时性，还可让经纪人在跟客户沟通过程出现风险行为时，系统通过话术质检，对问题点做提示，并第一时间发现和提醒，做到及时干预和补救，让他们摆脱“事后补救”，重大风险干预滞后的困扰。

03.摸清经纪人是否按要求传达“关键信息点”

例如，某房产经纪公司，要求每个经纪人在前往房源的路上，必须提前告知客户，房主与其关系非常好，他一会去专心看房屋就行，不要多说话，要是对房屋不满意，也不要当面说太多，他再帮推荐合适的房源，以免客户私下联系房主，避免看房时的一些尴尬，影响到最终的成单率。

那么，多少经纪人实际上按要求做到了“提前提醒”呢？这个数字通常远低于店长的预期。我们的分析数据显示，“提前提醒”的执行率低于30%。

现在，使用DuDuTalk会话分析系统，分析看房过程中的沟通情况，很快就能区分出，哪些经纪人的按要求传达了信息，哪些经纪人的没有按要求传达该信息，找出各个经纪人的业务风险点和机遇，更好的进行和服务策略的优化和迭代。

04.洞察客户的关键需求

目前房产中介机构主要采用的是静态类的画像，这些静态画像主要是基于客户的性别、年龄、职业等基础信息得出的，但是实际上客户的需求或者风险偏好都会随着时间而变化。这些静态画像可能并不能匹配到当下客户的真实买房需求。

DuDuTalk会话智能解决方案中的客户画像功能，可以帮助中介机构从一次次的真实的带看中实时提取客户动态画像，如客户的过往买房情况、买房动机、买房偏好、观念变化、后续方便的看房时间等等。

掌握了这些重要标签之后之后，AI可自动判断分析客户说到哪些内容时表明可能不想购房，或者意向高的客户的买房动机是什么，他们通常会说什么样的话，辅助中介机构筛选出高意向客户客户，重点跟进。

同时，经纪人复盘时还可以通过画像提炼出每个客户在买房时大致考虑的重点因素，了解到下一次带看时需要用什么样的说话术、推荐什么样的房源能更快签单，例如：

对于注重地段的客户，可以在话术中强调房源所处区位的交通和市政设施；

对于注重价格的客户，应推荐实用、性价比高的房源；

对于注重环境的客户，则应强调小区绿化和生活配套等。