1、如何管理好一个房产销售团队？
对于房产中介企业，店长作为整个公司的领导者，作为一线的管理者，决定着整个门店的输赢，店长不仅是一个业务高手，还要是一个优秀的管理者。我们都知道，房产中介人员流动性很大，人员不稳定，造成业绩低下，应该怎么办？
房产中介公司运营的核心就是对人的管理，稳定公司团队，制度得到尊重并执行，业绩才会蒸蒸日上。那么，如何做好对门店人员、房源、客源的科学管理呢？
门店运营管理要义
1、房产中介的本质
①信息：房源、客源
②服务：权证代办、贷款、协调业主与客户间的关系
③服务的价值：服务犹如催化剂，它本身是不值钱的，但是可以让我们的信息更值钱
④服务要点：嘴甜、腰软、精神饱满、拒绝争论、学会赞美、主动创造机会让客户不好意思拒绝
2、业绩提升的核心条件
①业绩=有效盘源×盘源成交率×每单信息佣金
②业绩=顾客数量×单次支付佣金×顾客消费次数
③业绩=开单人数×开单佣金额×人均开单频率
④提升业绩的核心条件：有效盘源、顾客数量、佣金金额、开单频率、消费次数、开单人数、成交率。
2.1有效房源
2.1.1有效房源定义标准：产权清晰、可以上市交易、业主决定要卖、可以看房、谈好后能立即交易、有佣金保证。
2.1.2房源开发渠道：洗楼、报纸刊登、业主论坛、房产网站信息、套盘、物管公关、同行水牌开发、扫街、成交案开发、盘源购买、投资客开发、小区公益咨询开发、亲戚朋友开发。
2.1.3房源维护管理要点：长期坚持执行；以结果为导向对房源维护结果进行检查；责任到人头，量化考核，定期检查奖惩。
2.2客源维护管理
2.2.1顾客分类
A类客户：资金充足、要求大众、看房方便、购买欲望强，此类客户应保持每天带看1次。
B类客户：资金稍微欠缺、要求较高、需要预约看房、购买欲望强，此类客户应保持每周带看一次。
C类客户：资金较少、不经常出来看房、可买可不买，此类客户应保持每月带看1次。
2.2.2客户维护方式：电话、QQ、面谈。 \uf075
2.2.3客源维护管理要点
准确区分客户优劣：优质的客户是我们成交的基础，一般来说在刚开始与客户接触中，客户对我们都有警惕性，因此说出的房子需求也有很多水分，我们第一步应给客户留下良好印象然后再取得客户信任，多带看准确分析出客户的真实需求，根据客户优劣合理安排时间。
改变观念跳出围城：上面已经说到客户的需求是有水分的，问南门可能会买北门，可以全款说需要要按揭，要电梯说只要多层，买三房其实两房也要，客户不去看房只能说明房子对客户的吸引力不够，我们在给客户推荐房子时，因注重房子主要卖点推售。
长期常态化坚持：你能记住多少人没有用，要有多少人能记住你才有用，长期常态化坚持维护客户就是为了加深客户对你的印像。
3、团队建设
①尊重：一切的前提是尊重，不懂得尊重人，一切都无从谈起。
②沟通：把情况详细了解，把影响施加下去。
③服务：团队建设的核心内容。工作最终要靠整个团队，而不是某个人来完成。要立足于服务，给团队成员创造出一个良好的工作环境。换句话说，组织者的任务是把台子搭好，让团队成员把戏唱好。
④协调和组织。把合适的人放在合适的位置上，尽可能多地、合理地授权。
⑤激励。物质奖励是必要的，但一定要慎用、少用，更多的应该是精神层面的，最有效的就是对人真诚的尊重和信任、对成绩及时有效的肯定。
⑥导向。前面提到的种种，都要以一个原则为导向，那就是：产生合力，达成目标，最终目的是要把工作做好。这是基本准则，也是衡量团队建设成功与否的标准。
门店作为这个信息传递、谈判、成交、品牌展示等的经营场所，也是最贴近消费者、经受消费者甄选的场所，那么中介门店经营管理的好坏是非常重要的。只有把中介门店的运营管理做好了，企业健康稳定的发展才会使每个员工都有发展的机会，才会为公司创造高业绩，从而实现企业利润和市场占有率等各个目标。
2、如何管理好一个房产销售团队
我老公从置业顾问晋升为经理，但是现在又两个问题存在：第一：面情太软，第二：执行力不够，该如何提高呢？
3、房产中介的管理者都需要怎么做
房产中介管理者，和其他的管理者一样都是管理，管理的目的就是，加强团队建设，促进日常工作开展，是企业一直处在一个盈利的状态下。管理是一个脑力活动，就是自己首选雄心勃勃，然后把所有的人力物力财力统一起来完成公司的目标。
首先，我们要对业务极其熟练，这样才有说服力。不管是什么工作都用内容，一个管理者的业务素质的高低直接影响着他的人别人的信服度。员工在业务上的素有困难您一应俱全，这样他肯定是佩服你的，管理较为容易。房产中介一样，中介的一种套流程，从开发资源到成交物业交割的所有的一整套流程，都要熟记于心。这样在中介里面树立一个标杆。
第二，员工的管理是最困难的。人都一样都有自己的想法，如果使各种想法都融合在一起，这就是一门艺术了。人们都是日本人是最团结的，最听指挥的。据说在十九世纪的时候很多国家在海上练兵，教官指挥，在船上齐步走，然后如果教官不喊停，其他国家的士兵走到船头，都开始踏步走，而日本则不然，教官不喊就走到海里。这是一个什么精神。当然现在也不是打仗，管理官员也不用这样。管理员工应该多和员工交流融会贯通，形成合力。
第三，丰富的经验，优质的口才。
除此管理者还要利用自己的努力给他们树立一个榜样。
4、房产中介管理层要怎么带好一个团队
带团队就是带野心、带欲望、带状态！
建立团队的12项法则
经营是一个借力的过程，只有更多的人愿意把力借给你，你才会成功。
不想做后勤的领导，不是好领导。作为领导人，不要怕伙伴比你强，如果伙伴比你弱，说明你选人不当，把伙伴推到前台，给他们权力与责任，你在后面提供服务，这就是团队成功的秘密。
1、【快战术、慢战略】
市场环境下，“快”是战术性考虑，“慢”是战略性思考，快中有慢，慢中有快。
把根扎深是成就一个真正伟大团队的基础。
“快”是指：战略要不断创新，最好在市场之前做出反应。
“慢”是指：服务一定要做到极致，这个快不得。
2、【问员工的四个问题】
“你的梦想是什么?”
“你现在离你的梦想有多远?”
“为了实现梦想你准备努多大的力?”
“需要团队为你提供什么?”
3、【领导人的三种状态】
领导人要学会“两眼睁大”“两眼紧闭”“睁一只眼闭一只眼”三种状态。
“两眼睁大”发现人才和优点;
“两眼紧闭”不要插手已经授权的事、不信闲言风语;
“睁一只眼闭一只眼”要看到伙伴的错误，清醒地警惕任何漏洞的出现，但又要明白某些错误并不需要追究。
4、【激情澎湃走楼梯】
坐电梯很快，但万一掉下去就没有机会了。走楼梯慢，但从12楼不小心摔下去，也不过是摔倒12楼中间那个楼梯台，休息一段时间还可以继续往上爬。
做团队要像走楼梯，但走楼梯的每一步都要走得激情澎湃。
5、【做人心得】
总结四个字，“卡”“斌”“引”“尖”。
卡——能上能下;
斌——能文能武;
引——能屈能伸;
尖——能小能大。
6、【远行的准备】
团队要想走得更远，必须做好以下四点：
稳住底盘、适时扩张、
全面内控、不断创新。
7、【没有一鸣惊人只有默默无闻】
那些一夜之间瓦解或一夜之间崛起的团队远远称不上卓越，卓越的团队是不会有命悬一线和石破天惊的，有的只是平静、坚毅和持续改善。
8、【找好人不如找有缘人】
有些领导人错误地以为找到最能干的人就能做出好团队，但多次失败后发现，比能力更重要的是一个人能否长久和你一起，这点和婚姻一样。
团队靠的是态度、情感、事业来留住伙伴，不要求他们忠诚于团队，只要求他们忠诚于自己的内心。
9、【信任的力量】
一句“我相信你能做到”比“你必须做到”多了信任在里面，让伙伴能感受到“被尊重”，在此基础上他才能产生高度的责任感、使命感，竭尽全力地达成他(她)自己的目标。
10、【借力】
团队说到底是人，运作说到底是借力。
失败的领导人以其一己之力解决众人问题，成功的领导人集众人之力解决团队问题。
建立团队的过程是一个借力的过程，只有越来越多的人愿意把力借给你，团队才会成功。
11、【心态决定状态，状态决定结果】
带团队就是带野心、带欲望、带状态。
12、【稍不小心，一切归零!】
有计划-没行动=零，
有机会-没抓住=零，
有落实-没完成=零;
有价值-没体现=零，
有进步-没耐心=零，
有任务-没沟通=零;
有能力-没发挥=零，
有创造-没推广=零，
有知识-没应用=零;
有目标-没胆量=零，
有付出-没效益=零，
有原则-没坚持=零;
有意志-没持久=零。
5、房地产销售管理流程
销售部构架及工作流程
一、销售部人员构架图：
二、销售部工作流程：
二、岗位职责
（一）、销售部工作职责：
1、负责营销计划的制定工作。
2、负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。
3、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。
4、负责公司新项目的前期调研工作。
5、负责向公司传递市场动向，市场信息。
6、负责公司开发产品的功能修正工作。
7、负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。
8、负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。
9、负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。
10、负责销售现场及销售道具的维护管理。
11、协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。
12、负责销售广场的日常保洁工作
（二）、销售经理工作职责：
1、负责销售案场的全面工作。
2、负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。
3、负责销售部的装修组织、验收及现场布置（策划部协助）。
4、对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行
规范、管理。
5、对销售人员进行日度业务、纪律评估。
6、组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售...
销售部构架及工作流程
一、销售部人员构架图：
二、销售部工作流程：
二、岗位职责
（一）、销售部工作职责：
1、负责营销计划的制定工作。
2、负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。
3、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。
4、负责公司新项目的前期调研工作。
5、负责向公司传递市场动向，市场信息。
6、负责公司开发产品的功能修正工作。
7、负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。
8、负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。
9、负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。
10、负责销售现场及销售道具的维护管理。
11、协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。
12、负责销售广场的日常保洁工作
（二）、销售经理工作职责：
1、负责销售案场的全面工作。
2、负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。
3、负责销售部的装修组织、验收及现场布置（策划部协助）。
4、对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行
规范、管理。
5、对销售人员进行日度业务、纪律评估。
6、组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售人
员在工作中遇到的问题。
7、组织召开日会、周会、月底总结会。
8、组织案场的市场调查工作及对制度与法规的学习。
9、协调与工程、物业公司、财务部及总经办的工作关系，以完成销售承诺。
10、协助工程、物业公司解决好客户的投诉。
11、办理合同备案，协助总经办办理产权证及土地证。
12、参与项目前期工作，包括市调、项目定位、楼书及其他宣传等，并对开盘后的广告卖点提出建议。
13、小工简介、户型图、价格表、内部表格的制作及填写。
14、对提供给其他部门的资料进行审核。
15、审核日报表，负责编写每周案场总结和月底销售总结。
16、宣传贯彻公司的各项规章制度并组织实施。
(三)、案场经理工作标准
1、能够完成公司下达的年度、月度销售进度计划。
2、能够严格执行各种案场制度和业务规定，流程。
3、能够控制案场气氛，激励团队进取精神。
4、能够随时督促、定时核对、付款、按揭进度。
5、能够每月组织二次以上的业务学习。
6、能够严格审核购房合同，抽检合格率不低于95％。
7、能够完成公司下达的其他任务。
8、能够坚持每日晨会，并填写晨会记录。完成率不低于95％。
9、能够保障每周在销售案场时间不低于35个小时。
（四）、置业顾问工作流程
A、普通置业顾问
1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。
2、负责每日各自卫生责任区。
3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
5、负责与未成交客户保持联系、追踪。
6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
8、负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。
B、主管工作职责
1、业务主管对案场经理负责。
2、负责填制各项报表，对销售进程进行数字化管理。
3、监管销售员日常工作并维持销售大厅工作秩序。
4、安排并协调小组内各组员业务分工、轮序并监督执行。
5、编排以组为单位的组员市调或集体义务劳动等工作，并对市调工作进行考核。
6、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。并对组员客户接待、电话接听、下定、进行修正管理。
7、每月对组员工作情况进行评定并填写《销售员月专项考核》表，登记组员违纪情况并请示案场经理罚款。
8、负责对新员工引导和教育。
9、协助销售员解决工作中遇到的销售难题。
10、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
11、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
12、负责与未成交客户保持联系、追踪。
13、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
14、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
15、负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。
（五）、信息管理专员工作流程：
1、客户资料建立
1、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。
2、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。
3、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。
4、协助策划专员进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。
5、定期客户回访（电访/走访）。
6、协助策划专员推广活动中客户资源整理。
7、负责客户资源的日常管理及维护工作。
8、客户关系维护工作。
（六）、策划案场专员岗位职责
1、通过各种渠道，保证四月天年度客户来访量在——以上；
2、参与市场调研，及时掌握房地产市场（特别是竞争对手）的基本情况，建立信息档案，追踪个案楼盘进程及演变，并定期写出楼市分析和考察报告。
2.参与完成整体宣传推广战略的制订，相关项目前期调研定位的参与，策划与推广方案的制订及落实执行。
3.与公关活动、促销活动、展销会的落实执行，并负责物料配备工作。
4.积极开拓推广渠道，协助制订最优化的媒体投放策略。
5.配合销售部分析销售情况，掌握销售动态，提出促进销售的措施和方案。
6.负责主要宣传品及销售道具的具体制作与发布工作，以及包装和维护工作。
7.负责现场（施工现场、销售广场）的包装和维护，协助物业公司对成品社区进行包装和维护。
8.设计、制作等合作单位的沟通、督导及合同的落实执行。
（七）、按揭专员岗位职责
1、对按揭资料进行审核工作。
2、将按揭资料准备齐全的业主资料递交银行审批。
3、负责与中介公司、银行之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。
4、负责抵押工作的完成处理工作。
5、按揭手续完成后，银行进行放款。按揭员返还资料。属于客户的返还客户，属于公司存档的交公司档案室保存。
6、办理房产证的相关资料在客户交纳完契税和维修基金后交到办证专员处进行房产证的办理。
（八）、办证专员岗位职责
1、备案证办理工作流程：
在办理房产证之前应首先进行商品房房屋产权登记备案证的办理。
（1）屋竣工后由工程部办理出竣工验收备案表。
（2）竣工验收备案表办理出来后找房管局测绘队约测绘。需提供的资料包括：建设工程规划许可证、红线图、土地证、工程竣工验收备案表、预售许可证、开工许可证、资质证、阳台全封闭证明、座落变更证明、每幢楼具体用途说明。
（3）经测绘队测绘后，办理出测绘分户图及测绘报告。
（4）进行维修基金的缴纳（由财务办理），客户应交维修基金缴纳后，办理未交部分维修基金缓交手续。
（5）以上一切办理齐全后开始办理产权登记备案证。需提交的资料：
测绘报告、维修基金管理中心出具的证明、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、红线图、营业执照、资质证、预售许可证、座落变更证明。
以上手续全部办理完毕如果不出现状况的话共需3个月时间，其中维修基金缓交手续需找相关领导解决。关于地下室产权问题会耽误一段时间。
2、房产证办理工作流程：
（1）市场处进行交易手续办理。需提供的资料：总件：土地证、预售许可证、产权登记备案证、办证委托书、被委托人身份证复印件、座落变更证明。客户资料：发票办证联、契税完税凭证和维修基金缴存凭证（此三项由财务提供）；合同、客户身份证复印件、交易审批表。以上资料准备齐全后，经递件、登录、初审、复审、终审后缴交易服务费出过户证。
（2）产权处登记科手续办理。需提供的资料：过户证、合同、维修基金缴存凭证、客户身份证复印件、房屋产权登记备案证、办证委托书、房产座落分户图、座落变更证明、产权登记审核表。以上资料准备齐全后交产权处登记科经递件、登录、初审、复审、终审后交缮证室打证、盖章，转发证处发证。
（3）交费领证，领证后其中按揭贷款部分转抵押办办理抵押登记。
（4）所有产权证领回后交财务室核算发证。
注：经济适用房在市场处和产权处均需提供经济适用房审批表和购房证。
3、分户土地证办理工作流程：
（1）公司需提供的资料：营业执照、法人证、组织机构代码证、法人身份证复印件、委托书、被委托人的身份证复印件、航测图、土地证原件及复印件、每幢楼办理分户土地证申请表。
（2）客户需提供的资料：房产证复印件及身份证复印件各一份。
以上资料准备齐全后交各区土地局经接卷、初审、登录、测绘、复审后打证。
交费领证后转财务室核算发证。
附件：置业顾问日常工作流程及管理办法
前台
A、按签到顺序轮流负责引导台接待任务。
B、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：“您好，看房吗”得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过”。若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称“麻烦你到这边我们先看一下小区的整体规划好吗到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。
C、老客户回访应做到：
客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接细则执行。
若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。
要求：1、引导台应保持整洁，台上只能放置轮接本、客户金薄。
2、前台人员必须公平、公正的做好前台工作。
3、前台人员若有老客户来访，必须告知下一轮接人员接替其当班，做好交接后才能接待自己的老客户。
4、前台人员在岗时间不得打电话（接听电话不得超过三分钟）。
5、前台人员不得擅自离开引导台（在主管的同意下除外）。
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