1、房地产企业怎么做营销策划？
1. 拓宽销售渠道：开发商可以考虑拓宽销售渠道，增加线上、线下渠道的销售力度和曝光度，以扩大品牌影响力和销售额。
2. 寻找合适的买家：除了通过一般的销售渠道外，开发商还可以通过定向销售、拓宽客户群体等方式，寻找更符合该项目需求和预算的潜在买家。
3. 提升产品质量和差异化卖点：开发商可以通过加强产品研发、提升产品质量、打造个性化卖点等方式，提升产品的竞争力和消费者认可度，从而提高销售额。
综上，虽然降价抛售会引起“扰乱市场”的争议和质疑，但是，对于开发商和购房者来说，都需要理性看待和分析这种情况，并且在市场监管的前提下，采取合理和可行的营销策略和销售手段，既保障自身和市场的利益，又满足消费者的需求。
2、开发商如何应对房产销售难问题？
当楼盘无法出售而不得不进行降价抛售时，并不能简单地称之为“扰乱市场”。这是市场的一种自然反应，反映了供需关系的变化和买方对价格的敏感性。然而，降价抛售可能会对其他开发商和房地产市场产生一定的影响，因此有一些更好的处理办法可以考虑：
1. 市场调研和分析：在开始开发楼盘之前，进行全面的市场调研和分析是至关重要的。这样可以了解目标买家的需求、市场竞争情况以及价格敏感度等因素，有助于更准确地定价和规划销售策略。
2. 调整营销策略：如果楼盘出现销售困难，开发商可以重新评估和调整营销策略。这可能包括重新定位目标市场，改进宣传推广活动，增加营销渠道，提高客户体验等，以吸引更多潜在买家。
3. 提供增值服务或特殊优惠：开发商可以考虑提供一些增值服务或特殊优惠，以增加买家的吸引力。例如，提供装修补贴、免费家具或设备、分期付款等灵活的购房条件，以吸引更多买家。
4. 与经纪人合作：与专业的房地产经纪人合作，他们拥有丰富的市场知识和销售经验，可以提供有价值的建议和帮助。他们可以帮助开发商制定更好的销售策略，并将楼盘介绍给更广泛的买家群体。
5. 增加项目的附加价值：如果可能的话，开发商可以考虑增加项目的附加价值，例如增加社区设施、绿化景观、公共空间等，从而增加买家对该项目的兴趣。
6. 考虑租赁选择：如果销售市场不景气，开发商可以考虑将楼盘转为租赁物业。这可以帮助减轻资金压力，并在市场回暖之前提供一种替代的收入来源。
重要的是，开发商需要灵活应对市场变化，并寻求切实可行的解决方案。与专业人士合作、了解市场需求以及不断改进营销策略都是重要的因素，以帮助应对楼盘销售困难的挑战。
3、商品房销售管理办法
商品房销售管理办法有：明确销售方式、加强广告宣传监管、完善购房合同、加强资金监管、加强售后服务管理。
1、明确销售方式
商品房销售管理办法规定，开发商应当采用政府部门批准的销售方式进行商品房销售。销售方式应当明确，不得采用虚假、误导性宣传等不正当手段诱使购房人签订购房合同。同时，开发商应当将销售方式向社会公示，以便购房人了解销售流程和相关政策。
2、加强广告宣传监管
商品房销售管理办法规定，开发商在发布广告时应当遵循真实、合法、公正、公平的原则，不得有虚假、夸大、误导性宣传等行为。广告内容应当经过政府部门审核，确保符合相关法律法规和政策要求。
3、完善购房合同
商品房销售管理办法规定，开发商应当制定规范的购房合同，明确买卖双方的权利和义务。购房合同应当包括商品房的基本情况、销售价格、付款方式、交付时间等内容。同时，开发商应当在售楼处、网站等渠道提供购房合同范本，以便购房人了解合同条款和相关规定。
4、加强资金监管
商品房销售管理办法规定，开发商应当将销售资金纳入专用账户管理，确保资金安全。开发商应当向购房人提供合法有效的票据和收据，并按照合同约定支付相关费用。同时，政府部门应当对开发商的销售资金进行监管，防止资金挪用和违规使用。
5、加强售后服务管理
商品房销售管理办法规定，开发商应当建立健全的售后服务制度，为购房人提供质量保证和维修服务。开发商应当在售楼处、网站等渠道公示售后服务电话和投诉渠道。同时，政府部门也应当加强对开发商的售后服务监管，确保购房人的合法权益得到保障。
4、房地产营销策略都从哪几个方面着手？
房地产的营销策略：
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
（一）产品策略（proct）
房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。
2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业、保证设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（二）价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金本介入房地产业，一些房地产公司和开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
（三）促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、优势、优势、优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
3.关系。房地产公关是指房地产开发商通过沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开发布会、进行奠基和封顶仪式、参加公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。
1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握机会，能更快地销售房产。
3.网络销售。它是利用现代商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
5、开发商如何促进房地产销售？
在市场经济条件下，楼盘价格往往受到市场供需关系、房地产政策、竞争状况等因素的影响。如果楼盘卖不出去，开发商可能出于市场调控的考虑，会考虑降价促销，这是常见的市场竞争策略。但如果降价幅度过大、过快，可能会引起市场波动和行政部门的关注。
在这种情况下，开发商可以考虑以下措施：
1. 加强市场调研，提高市场预判能力，根据市场需求和供给情况，制定合理的营销策略。
2. 优化产品结构，提高产品品质和附加值，增强产品的市场竞争力。
3. 加强品牌建设，提高品牌知名度和美誉度，增加消费者对产品的信任度和认可度。
4. 加强宣传和营销，采用多种渠道和方式进行宣传和推广，提高产品曝光度和市场认知度。
5. 调整市场定位和价格策略，根据市场需求和竞争状况，适时调整市场定位和价格策略，促进销售增长。
总之，楼盘卖不出去时，开发商应该加强市场调研和产品优化，提高产品的市场竞争力和品牌知名度，通过多种渠道、多种方式进行宣传和推广，适时调整市场定位和价格策略，以提高销售增长和市场占有率。
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